Чем может помочь риэлтор

Выбор банка

Несколько лет назад банки, активно выдающие ипотечные кредиты, можно было пересчитать по пальцам одной руки. И тогда заемщикам не составляло труда знакомиться с их условиями. Сегодня жe в Московском регионе с ипотекой работает более 40 банков, и большинство предлагает не комплексы программ. Ознакомиться со всеми и сравнить их между собой становится все сложнее. Появляется необходимость в квалифицированном совете. Но банки, имеющие ипотечные программы, пока не располагают большим штатом консультантов. Разобраться во всех нюансах неподготовленному человеку сложно.

А зачем все сравнивать, спросите вы? Выбрать те, у которых проценты самые низкие - и к ним обратиться.

Попытка оценивать выгодность банковской программы по размерам

процентов за кредит - типичная ошибка многих потребителей.

И дело даже не в скрытых выплатах, которые не спешат анонсировать. Целесообразность обращения в тот или иной банк состоит в том, насколько позволяют eгo условия купить именно ту квартиру, которая вам нужна. Иными словами, обращать внимание в первую очередь нужно не на проценты, а на величину первоначального взноса и максимальный размер кредита. Например, в практике агентств недвижимости были случаи, когда сумма кредита, предоставляемого их клиентам разными банками, отличались почти в два раза. Что лучше - получить по минимальным процентам кредит, которого едва-едва хватит на однокомнатную квартиру, или взять кредит на двухкомнатную, пусть и под более высокие проценты? Каждый решает для себя сам.

Опыт показывает: несмотря на всю информированность покупателей, риэлтор все равно может подсказать им более удачный вариант. Реальный случай: молодой человек накопил деньги на то, чтобы приобрести в кредит однокомнатную квартиру. Но риэлтор объяснил ему, что он подпадает под программу "Молодая семья" Сбербанка (при которой достаточно только 10% первоначального взноса). Соответственно, вместо однокомнатной была куплена трехкомнатная квартира.

Есть другие параметры. Например, какие платежи вам предстоит совершать - аннуитетные или дифференциальные При дифференциальных платежах вы каждый месяц гасите одну и ту же сумму долга, а проценты начисляются только на остаток задолженности. Поэтому вначале вы платите больше, чем при аннуитетных, а потом - меньше. При аннуитетных платежах вы на протяжении всего срока кредита вносите в банк одну и ту же сумму. Удобно? Да! Но за удобство приходится платить. Поэтому общая сумма, которую вы в итоге выплатите банку за все время пользования кредитом, при аннуитетных платежах будет больше (подробности - в следующем номере).

Специальный подход

Многие риэлторы уверяли нас, что банки совершенно по-другому относятся к заемщикам, пришедшим от риэлторов. Потому что риэлтор - это гарант того, что квартира, которую хочет купить заемщик, существует. Ведь банк может провести работу по проверке заемщика, принять решение о выдаче ему кредита и столкнуться с тем, что этот кредит не берут, поскольку реализовать его не получается. Понятно, что это - мнение риэлторов. А что по этому поводу думают банки?

В Русском ипотечном банке нам сказали, что свои ипотечные продукты они продают только через аккредитованных риэлторов. Они проходят специальное обучение в банке, что позволяет оптимизировать затраты на консультирование клиентов - физических лиц и рассмотрение их документов. Это ноу-хау банка. В результате за полгода работы этой программы было выдано ипотечных кредитов на $ 15 млн.

Представители некоторых других банков (в частной беседе) подтвердили, что особых различий между клиентами, приходящими от риэлтора и приходящими самостоятельно, для них нет. Конечно, взаимодействию с риэлторами уделяют внимание все кредитные организации. "Мы используем разные способы привлечения клиентов и взаимодействия с ними, в том числе и риэлторские компании, - рассказывает начальник отдела развития бизнеса банка Delta Credit Александр Афанасьев. - Мы не выбираем клиентов по принципу, пришел он к нам напрямую или от нашего партнера - риэлторского агентства, а вот в выборе наших партнеров мы уделяем большое внимание их профессионализму".

Важно: риэлтор может посоветовать вам оптимальную программу, но он не способен уговорить банк выдать вам кредит на более выгодных условиях. Другое дело, что некоторые банки имеют специальные программы кредитования, которые действуют только для клиентов определенных риэлторских агентств, к выбору которых банк подходит с особой тщательностью И только для покупки определенных объектов. В частность Андрей Киселев, руководитель отдела ипотеки "Проекст-Серис Холдинг" утверждает? что клиенты его компании имеют особые условия рассмотрения заявки в Сбербанке.

Выбор квартиры и сбор документов

Риэлтор заинтересован в том, чтобы вы получили как можно больший кредит на лучших условиях: от этого зависит его вознаграждение.

Обыватели могут много говорить о том, нужен на этом этапе риэлтор или нет. Но профессионалы утверждают: "Трудозатраты по подбору квартиры в одной, ипотечной сделке такие же, как в трех обычных". Почему? Потому что нужно учесть не только требования покупателя, но и специфические требования банка (например, в квартире не должно быть перепланировки, а продавец должен быть согласен указать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки). Выполнить большую работу по "обзвону" обычному человеку, у которого еще есть своя работа, сложно. К тому же время-то поджимает: решение кредитного комитета действительно три четыре месяца Не надо забывать и о сборе документов: стопка бумажек, которые требуются при ипотечной сделке, гораздо толще, чем при обычной купле-продаже. И продавец не обязан их все собирать. Так что риэлтор и здесь может оказать вам большую помощь. Кстати, еще недавно риэлторам приходилось долго объяснять продавцам, что означает покупка у ник квартиры по ипотеке и чем это им "грозит" . Теперь же продавцы только спрашивают, какой банк выдает кредит.

Подготовка и проведение сделки

В ипотечной сделке есть еще одна немаловажная особенность: банк, выдающий кредит, определяет, как она будет проведена: какой нотариус зарегистрирует куплю-продажу, как будут переданы деньги продавцу и т. д. Спорить с банком бесполезно. Бывали случаи, когда сделка срывалась именно потому, что продавец не соглашался на предлагаемую схему. Уговорить его - задача риэлтора.

Возможен и такой сценарий: решение кредитного комитета получено, квартира найдена, но по какой-то причине сделка не может быть осуществлена (например, вас или квартиру отказалась страховать страховая компания или даже банк неожиданно отказал в кредите). Если вы занимаетесь сделкой самостоятельно, то теряете задаток, который отдали продавцу. Многие (хотя и не все) риэлторы работают по такой схеме: вы передаете сумму для задатка им. То, как они ею распоряжаются, - вас не касается. Если сделка сорвалась и задаток пропал - это проблема риэлтора, не ваша.

Маленькие хитрости

По мере развития ипотеки увеличивается количество различных (легальных!) схем, которые можно реализовывать с привлечением банковских кредитов. Допустим, у нас есть квартира, но вы хотели бы купить большую, не прибегая к классической альтернативе (то есть продавать свою - другую).Если доходы позволяют, вы можете заложить ту квартиру, в которой сейчас живете, и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса. Затем взять недостающее как кредит на покупку новой квартиры. Недостаток этой схемы в том, что вам придется платить сразу по двум кредитам. Но, с другой стороны, вы можете одну из квартир сдавать в наем (и этим частично покрыть выплаты по кредиту) или просто неспешно продавать, подыскивая более выгодные условия.

Сколько стоит риэлтор?

Есть мнение, что риэлторы не оказывают "бесплатны е" услуги в качестве ипотечного брокера. Просто их вознаграждение хитро запрятано в увеличенный процент от сделки, который вы им заплатите. Но многие риэлторы - ипотечные брокеры уверяют, что их комиссионные ничуть не выше, чем при обычной сделке (то есть 3-б%). В чем секрет трудозатраты-то выше? Риэлтор, помогая с кредитом, повышает вашу пла жеспособность, поэтому абсолютная величина его комиссионнык тоже вырастает. Правда, агентства, имеющие особые условия для своих клиентов в каких-либо банкак, услуги свои оценивают дорого. Но это и неудивительно - иногда они могут существенно помочь снизить выплаты за пользование кредитом.

Как найти риэлтора?

Далеко не каждый риэлтор, даже очень хороший, может быть ипотечным брокером. Дело в том, что даже сегодня доля ипотечных сделок купли-продажи квартиры не превышает 2%. Четыре-пять лет назад она была еще меньше. И большинство риэлторов не понимали, зачем связываться с какой-то ипотекой, когда работы и так хватает. Только некоторые верили в то, что это направление стоит развивать. Теперь таких агентств становится все больше. Но вы, наверное, вряд ли захотите, чтобы риэлтор обкатывал на вас технологию ипотечной сделки?

Прежде чем обращаться к риэлтору, определите для себя, какую квартиру вы хотели бы приобрести - на вторичном рынке или новостройке. Технологии сделки здесь будут разными.

Как распознать с большой вероятностью хороших специалистов? Во-первых, обращайтесь в агентства, где уже есть отделы ипотеки. Либо в агентства, которые позиционируют себя как специализирующиеся на заключении ипотечных сделок. Хорошо, если у агентства заключены договоры с несколькими банками, а его сотрудники прослушали специальные курсы.

Во-вторых, опытный риэлтор не просто обоснует выбор банка, но и направит вас к конкретному менеджеру. И за этим вряд ли будет стоять протекционизм: риэлтор заинтересован, чтобы вы как можно скорее получили как можно больший кредит на как можно более выгодных условиях.

Нелишне воспользоваться и рекомендациями друзей, которые уже успешно заключили ипотечную сделку с помощью риэлтора. Кстати, разбирающийся в ипотеке риэлтор может знать много тонкостей. Например, о том, что в определенных банках вам не выдадут кредит, если вас два раза штрафовали за управление транспортным средством в нетрезвом виде.

Заметки на полях

Простая арифметика

Насколько выгодно прибегать к услугам риэлтора? Давайте посчитаем на реальном примере из практики компании "ЕвроГруп Девелопмент". Семья Ивановых жила в двухкомнатной квартире на ул. 9-я Парковая (ст. м. "Первомайская"], общей площадью 55 кв. м и стоимостью $93 000, и хотела приобрести трехкомнатную квартиру площадью 74 кв. м в строящемся роме около ст. м. "Щелковская". На начальном этапе строительства квартира стоила около $97 000.

Собственных средств для покупки новостройки практически не было, а продавать свою квартиру было сложно: это было единственное жилье и выписаться было некуда. Совокупный доход семьи Ивановых равнялся $2200 в месяц ($1500 - у мужа $700 - у жены].

На первом этапе были получены два кредита.

• 1. $28 860 на пять лет по 12% - кредит на неотложные нужды, который использовался в качестве первоначального взноса.
• 2. $87 340 на 15 лет под 1 1 % - непосредственно кредит на квартиру.

На втором этапе была приобретена строящаяся квартира и оформлен залог имущественных прав на нее. Таким образом, старая квартира осталась не обременена кредитом, то есть не была заложена банку, что давало возможность свободно ее продать. В течение года, пока строился дом, ежемесячны й платеж составлял 51427, включая сумму основного долга и сумму процентов.

На третьем этапе Ивановы "получили ключи" от новой квартиры и сделали в ней ремонт. После оформления собственности на новостройку Ивановы смогли зарегистрироваться в ней и продать старую квартиру, погасив кредит полностью. На момент сдачи дома квартира стоила $120 000.

Иными словами, за $110 000 (~93 000 - стоимость квартиры, $17 000 - выплаты по кредиту] Ивановы приобрели квартиру, стоящую $120000. При этом им не пришлось снимать квартиру, решать проблему с выпиской в "никуда", а также удалось избежать пары лишних переездов, и соответственно, связанных с ними расходов.

Будьте осторожны при выборе жилья и оценке его стоимости !!!